商品房频频烂尾 专家认为预售制度应该取消

最近一段时间，江苏多地的听众向本台新闻热线025-84658888反映说，他们购买的商品房无法按期交付，有的是开发商出现跑路，有的开发商没有能力继续进行建设，形成烂尾楼。这些买房人已经将积攒多年的积蓄支付了购房首付，还面临每月偿还银行贷款，还要在外租房生活。他们承受着巨大的生活压力，而何时拿到房子遥遥无期。出现这类现象，问题出在哪？解决的途径又在哪里？

 

商品房烂尾在我省各地频频出现

 

江阴市璜土镇龙城福第小区的业主告诉记者，按照合同约定，在今年12月底有700多户应该拿到购买的房屋，但是由于开发商出现了资金问题，已经停工了大半年，无法拿到房屋，让买房人陷入窘境：

“现在房子已经延期了，第一个我要交房贷，第二我要租房子，这笔开销费用的确是太大了，而且这个延期也不知道什么时候能交房，给我们的生活各方面精神负担带了蛮多的负面影响。”

据买房人张先生介绍，无锡市惠山区钱桥镇香缇半岛小区也已经停工一年多，而开发商给出的回复让他们感到无奈：

“开发商我们去找他，他们现在直接对我们就是不知道不清楚，问他什么时候开工不知道，我们要说要不退房，他说退房也没钱，你说你有什么办法。”

 

徐州铜山区圣地雅阁小区

 

而徐州铜山区圣地雅阁小区的业主也遭遇了房屋的烂尾，如今200多户买房人到处维权，却收效甚微。买房人徐女士：

“这个地是政府卖的，这个预售许可证也是政府签发的，政府需要监管的，我们都是通过正常手续，我们买的不是什么三无产品。但是现在遭遇到开发商跑路，现在我们就是找政府了，没有任何办法。”

此外，淮安盱眙城市桃园小区业主买房三年，如今工程停工无法正常交付。盐城经济技术开发区洲际一品小区业主搬入新居一年多，100多户业主仍然使用的临时用电。

 

专家：商品房预售制度应该取消

 

通过对每个个案进行采访，记者发现，出现烂尾楼都有各自的具体原因，比如开发商违法违规导致工程停工，开发项目涉及经济纠纷，开发商非法的民间融资出现资金黑洞等。

有业内专家保守估计，在江苏新建楼盘中，出现烂尾楼的比例在5%以上，处于一个较高的状态。不过，记者采访了解到，江苏省住建部门还没有对全省烂尾楼情况进行过相关的调研，因此行业主管部门如何参与管理值得关注。那么在事实的案例中，烂尾楼为何频频出现？

据了解，早在 1994 年,建设部就颁布了《城市商品房预售管理办法》,允许开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人。商品房预售制度在出台的最初目的是降低房地产开发资金门槛、扩大内需。

公开数据显示，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高,有的城市甚至达 90%以上。也因此在一定程度上，商品房预售已经成为房地产开发融资的重要手段。不过，记者调查发现，由于监管环节的缺位，导致很多开发商，特别是中小型开发商并没有完全将预售资金用于开发楼盘建设，而是挪作他用，管理不善，最终深陷资金漩涡。对此，南京大学不动产研究中心副主任吴福象教授认为中国推行了20多年的商品房预售制度应该取消了：

“这个毋庸置疑，中国这个预售制度应该是到调整或者是取消的时候了。预售制度取消他是会加大开发商的成本的，或者是阶段性加大开发商成本的，如果是作为一个短期化行为开发商，可能对他有影响的。”

同时，吴教授也表示，预售制度的取消也不能一刀切，应该有序推进。

对此，南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，政府需要对制度进行重新调整和设计来提高房地产准入门槛，从而规约和净化市场，缩小在现行商品房预售制度下买卖双方的的不平等地位：

“提高预售的门槛，到最后的取消，一般来说是有利于推动市场往所谓的大而强的开发模式去转型的，你没有实力你就做不到，做不到你就会自然淘汰，知难而退的话回过来说这个市场的参与者就越来越往大而强的企业分化，到了大而强的时候这种所谓烂尾的风险系数就低多了。”

在现行的商品预售制度下，为了降低风险，政府应该对商品房预售资金进行监管，然而，记者采访了解到，预售资金的监管政策在有的地方并没有实际推行。

按照法律，双方签订了买卖合同，出现违约应该遵照合同执行。但是事实上，商品房预售制度，要求买房人先支付了所有的房款，而获得的只是一个商品的预期，这样的交易形式是否违反公平交易，双方地位平等的原则，值得商榷。

 

政府应做好监督工作，加大处罚力度，勇于承担责任

 

另外，此前有媒体报道称，开发商开发楼盘的购买土地和以及各类税费成本已经超过房价的一半。政府通过出售土地获得财政收入，成为了房地产市场的最大获益人，当房屋出现烂尾的时候，政府又是否应该出来承担一定的责任呢？

南京大学不动产研究中心副主任吴福象认为，出现了房屋烂尾，从管理的角度，至少不能让市场经济行为成为政府消极管理的托词，政府必须介入进行管理协调。吴教授表示，通过法律完善和政府行政，应该增加对房地产开发商违法合约的惩罚力度：

“有些开发商他自己有钱赚的时候他是很积极，当他没有钱赚的时候，他是一方面烂尾，另一方面他生活的很好。比方说首先是政府要查封和冻结他家庭的或者是关联人的一些资产，包括他银行的流水和各种资金的去向，要进行核查。让这个开发商不能违约，不敢违约。我们现在很多问题就是缺乏这种惩罚机制，惩罚力度太低，这是造成整个烂尾楼最根本的，最深层次的原因。”

而另一方面，房地产专家，易居中国执行总裁丁祖昱认为，从土地出让开始，如果每一个流程都能按照政府相关规定去执行，并做好相关监管，烂尾楼并不太容易出现：

“政府工程建设许可证也没发他已经开工了，预售证没给他已经销售了，那么这些情况如果出现的话，那实际上政府应该有责任的。”

南京大学法学院邱鹭风教授表示出现了烂尾楼，相关各方需要召开债权人会议，协商通过资产重组的方式，需找合适的接盘者，盘活项目。或者债权人向法院申请让开发商破产，剩余资产清偿各类债权人。不过邱教授提醒买房人在购房时应该充分考察开发商的情况，在购买期房后，为保障将来实现物权，根据《物权法》第二十条规定，申请预告登记：

“比如说预告登记，预告登记应该要去做，做了有个什么好处呢，做了有个好处就是虽然你交了一笔预告登记费用，今后你的楼盘又被开发商抵押出去的话，你就有对抗的权利了”

 

本台评论：

 

这些全省各地的投诉人，他们把自己的积蓄化作首付，每个月按揭还贷款，他们想有自己的房子，想成家立业、安定生活，可是如今，他们的生活近乎绝望！这些开发商拿地是通过招拍挂，销售是拿到了许可，可是如今楼盘烂尾。那么，我们必须说，现行的房地产预售制度存在陷阱，会把这些对生活充满了动力和憧憬的人拉进漩涡。所以要么停止商品房预售，要么对制度进行修改完善，避免陷阱的出现。而对于已经烂尾的这些楼盘，地方政府必须牵头解决。对于政府与市场的权责如何界定，不同人有不同的意见，有的主张大政府小市场，有的则反之，但是所有人都认为，政府的责权应当平衡、对等，这是我们社会共同的底线！既然房地产开发最大的受益人是地方政府，那么解决烂尾楼地方政府也是责无旁贷。我们将继续关注这些烂尾楼盘的处理情况，因为公平和正义应当照进每个人的生活！

 

【江苏新闻广播（南京地区FM93.7）刘志】