购租并举，推动房市行稳致远

　　购租同权、商改租、“群租”治理……南京市政府办公厅昨日发布《南京市住房租赁试点工作方案》，备受关注的购租并举“南京模式”正式亮相。省住建厅有关负责人昨晚表示：南京在今年5月时与苏州、无锡、常州、徐州、扬州一起已列入省内购租并举试点市，今年7月又被住建部确立为12个购租并举试点城市之一，“从目前全国各地已出台的购租并举方案看，南京方案相对全面，指标量化较为完善，每一条都明确了相关落实部门”，“我省其它5个城市的试点方案也将很快拟定”。

　　鼓励开发商做“大房东”，商业用房可改为租赁房

　　目前南京全市租赁市场年成交约30万套，对于南京这座未来常住人口达到950万人的长三角区域中心城市而言，租赁房源供应量亟须“大增容”。

　　南京将培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业，引导市场规范有序经营。全市建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。到2020年底，基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场，基本建成购租并举的住房制度，促进房地产市场持续稳定发展。

　　为向市场输送更多租赁房源，南京规定，面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时，将配建5%保障性住房（含租赁性住房）。

　　接下来南京还会选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁。这也意味着，未来开发企业将拥有一个“大房东”的身份。

　　南京商业办公用房库存量巨大，基于此，当地确立“商改租”思路，即：鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。“商改租”将按照“一事一议”的原则开展，位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房。一些低效用地和集体土地，也将试点建租赁住房。

　　搭建监管平台，网上享受“一站式”服务

　　接下来，南京将搭建全市统一的住房租赁服务监管平台，规模化住房租赁企业、大型房地产经纪机构和个人房源信息全部纳入该平台，房管部门将通过房产交易管理系统核验房屋权属状况，确保房源信息真实准确。房源登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租房备案证明可以全部在网上完成，并逐步实现网上支付、信用评价、补贴发放、公积金提取等一站式便捷服务。

　　同时，南京将研究制定租赁合同范本，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金，不得擅自拆改房屋结构或转租。与此同时，将通过12348热线等方式，为租赁当事人提供普通租赁合同纠纷法律咨询服务。

　　21世纪不动产南京区域副总经理胡涓娟认为，将租赁纳入监管平台是一个亮点，现在几乎85%的住房租赁是双方“手拉手”行为，政府平台统一交割将促进正规租金纳税，并稳定租赁关系。

　　规范租住条件，个人出租将获得奖励

　　引导和激发个人出租将是租赁市场房源供应的重要渠道。南京市明确，个人出租住房实行免费登记备案制度，租金税费征收相应优惠，个人出租住房月收入不超过3万元的，今年底之前可按规定免征增值税。

　　房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税率；企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

　　根据《方案》，南京对房屋改造出租将有严格要求，即：改造不得破坏消防设施的完好有效，不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上，出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

　　建承租人权利清单，逐步实现购租同权

　　“若租住房屋与购买房屋享有同等权利，将会降低很多人的购房欲望，这将有利于形成结构合理的住房体系。”昨日，南京同步发布的官方解读中表述这一观点。南京将适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现购租同权。

　　据解读，南京的“购租同权”包含有三层含义——

　　承租人享受的基本公共服务，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容；逐步稳妥有序推进。

　　对于租赁住房“入学”问题，《方案》进行了相应明确：对于本市户籍承租人，子女将按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育；对于非本市户籍承租人，符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的，将由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育。